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“法”眼细看涉房合同
点击量:7395 发布时间:2009/5/30 15:42:43
“法”眼细看涉房合同
[ 录入者:笛声悠扬 | 时间:2007-04-23 09:31:12 | 浏览:4045次 | 来源: | 作者: ]
 合同,又称为契约,是反映交易的法律形式。现实生活中,处处都有“合同”的存在。例如:在商场购物时,顾客与店家之间会形成一种买卖合同关系;在单位里,职员与用人单位之间存在着劳动雇佣合同关系;人们买保险时,又会在投保人与保险人之间产生保险合同关系。在房地产消费中,又有买卖合同、赠与合同、借贷合同、租赁合同、委托合同、行纪合同和居间合同等等。
  签订一份完备的合同是保证合同主体权利实现的前提和基础。别具一只眼,避免合同陷阱,掌握一些专业知识是很重要的。这里我们通过旧案的深度读解,围绕《合同法》归纳几点,意在提醒读者,防患于未然,避免合同圈套。

  合同主体篇

  ■案例链接:无故卖掉栖身之所———这份合同是否有效?
  韩女士患上了重度精神分裂症,其母刘老太便成了她的法定监护人。2004 年,韩女士的朋友龚某利用她的精神残疾,谎称国家将没收属于韩女士位于航华地区建筑面积为100多平方米的一套产权房,并建议她将该房产出售给龚某的弟弟。韩女士对龚某的说法信以为真,未与母亲商量,便独自签署了买卖合同并办理了过户手续。
  作为监护人的刘老太在得知事实真相后,多次与龚某兄弟协商,要求把房产还给韩女士,但都遭拒绝。龚某兄弟霸占了房屋,韩女士和刘老太失去了栖身之地,被迫去亲戚家借住。
  读解:卖房子对每个人来说都是大事,都要三思而后行。可重度精神病人就可能认识不到这点。从法律上讲,韩女士不具备完全民事行为能力,她不能预见签合同、卖房子的后果,她的行为效力待定。只有经过法定代理人的追认才能认为有效。法律谴责那些唯利是图、骗取精神病人房产的人,但我们更要提醒的是:亲友们一定要负起责任,当好监护人,管好不具有民事行为的精神病人,不能让其轻易地签合同;一旦发现问题,立即找专业人士处理。

  ■小贴士:1.主体民事行为能力可能导致合同无效。
  无民事行为能力人因为认知力不足,他们的权利容易受到侵害。本案就是一起确认合同无效的案件。合同的主体不合格,可能导致合同无效。有些居心叵测的人往往利用此无效的条件给人设套。例如故意让不合格的主体签合同导致合同无效,从而谋取利益。因而民事行为能力的审查很重要。民事法律关系的主体一般为自然人和法人。对于自然人,签合同时可以通过查看对方身份证和观察精神状况得以了解。对于法人,可以查看企业的工商登记执照、税务证明等文件。
  2.某些合同要求具有一定资质的主体。某些行业对合同主体有特殊的要求,如不同的建筑工程对资质有不同要求;家居装潢需要有一定资质的公司才能从事。法律对合同双方有特殊要求是为了防止滥竽充数、以次充好。审查企业资质,主要查看主体的资质证书,登记资料等文件。
  3.防止冒名顶替。某些人意图假冒他人名义从中获得好处,或者规避法律。如签合同时故意不签自己的名字,一旦出事便逃之夭夭,对方投诉无门。对于自然人,查看身份证明、比对印章等不失为一个好办法;对于法人,可以查看授权文书、企业执照等证明。

  合同内容篇

  ■案例链接:隐瞒违章改建卖房———法院判定买卖合同撤销
  黄某与康某签订房地产买卖合同,约定由黄某将其所有的两套上下毗邻的商铺转让给康某,转让价共为180万元。签订合同前,康某曾与黄某一同到现场看房,看到黄某在底层商铺楼板凿洞并安装木扶梯通达上层商铺,形成室内通道。且黄某称该楼梯安装是通过合法手续的。同月底康某按合同约定支付了购房款,双方办理了房屋交接手续。2005 年2月25日,房屋土地管理局向康某发出责令限期改正通知书,责令其立即改正该商铺楼板上凿洞从事损坏房屋承重结构的行为,恢复原状。康某诉至法院,请求依法解除与黄某签订的合同。后法院判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》予以撤销。
  读解:当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。当事人应当有诚实信用的义务。黄某出售房屋时,有义务向康某如实告知房屋的状况。本案中,黄某故意告知对方虚假情况,隐瞒真实情况,诱使康某做出错误意思表示,可以认定为欺诈行为。在此我们提醒:不要隐瞒不足之处,“丑媳妇终要见公婆”。隐瞒实情,误导他人只能欲盖弥彰,搬起石头砸自己的脚。很多人存在侥幸心理,认为隐瞒不足之处别人不会知道。一旦出问题,就会吃不了兜着走。
  ■小贴士:1.合同标的要合法。如很多房客签租房合同时为了省点钱就租违章建筑,而房东们也乐意收下这笔不义之财。其实,合同的标的物不合法可能导致合同无效。判断合同的标的物是否合法,可以查验相关房屋的产权证明、使用权证明。
  2.合法形式掩盖非法目的的合同无效。有的人为了逃避法律义务,想出很多点子。例如买房时签阴阳合同,将价高的房屋以很低的价格卖出,逃避税收。这些点子虽然披着合法的外衣,一旦被查出其背后的非法目的,不仅合同无效,甚至可能惹上官司。

  合同条款篇

  ■案例链接:买房前先审查开发商资信,违约金条款别轻易放弃
  沈某等十余户业主于去年六七月间先后购买了本市某大厦的居住房屋。按预售合同约定,开发商于去年年底前交房,如逾期应向业主支付违约金,违约金数额按业主已付房价款的日万分之二计算。沈某等按约付清了全部房款,但开发商至今未能交付房屋,沈某等遂起诉开发商要求支付违约金。法院审理认为,原、被告间的《上海市商品房预售合同》依法订立,受法律保护。被告的行为违反了按时交房义务而构成违约,法院判决被告给付原告自今年1月1日起至今年8月3日止的逾期交房违约金,按已付房价款人民币的日万分之二计算。
  读解:违约金条款可以有效地保护自己的合法权益,防止对方违约。一旦对方违约,也可获得相应的赔偿。按最高法院关于审理商品房买卖合同的司法解释,逾期交付使用房屋的,可参照同地段同类房屋租金标准确定;逾期办理房屋所有权属证书的,参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(日万分之二点一)计算。故对违约金比例,购房者可协商添加条款,不要轻易放弃。
  ■小贴士:1.重要条款莫遗漏。合同条款明确,可以避免因理解上的差异产生合同纠纷。合同一般包括以下条款:当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬;履行期限、地点和方式;违约责任;解决争议的方法。签订合同时可以参照各类合同的示范文本订立合同,以免遗漏重要条款。
  2.合同要使用法言法语。合同的用词用语要准确,合同条款之间不能出现矛盾。老百姓签合同时往往不注意用词,将生活中不规范的用语用到合同中去了。“罚款一万”、“付定金三千”等词语虽然能表达一定的意思,但很可能给人口舌,引起麻烦。

  合同形式篇

  ■案例链接:租赁期过半房东解约,未签书面合同房客吃暗亏
  小李今年春节后来沪工作,经朋友介绍认识了张某。张某有一间房一直闲置,当小李提出想要租借时,张某爽快地答应了。两人约定租期为一年,租金一月一付,每月500元,但并未签订书面的租房合同。时至暑期,张某的房子因为地段好成为出租热点,租金不断上涨。张某于是提出要将租金调至每月800元,否则终止合同。小李难以承受800元的高额租金,最后无奈地搬出了该房屋。
  读解:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。租赁合同中租赁期限六个月以上的,应当采用书面合同。如果当事人未采用书面形式的,将被视为不定期租赁。小李与张某的口头约定成立,但是按法律规定被视为不定期租赁,所以房东随时可以提出解除合同。尽管书面合同已成为人们签合同的第一选择,但仍需提醒没有习惯签书面合同的人:口头合同对租赁者的保护不如书面合同来的具体、全面。
  ■小贴士:不签书面合同是大忌。书面合同既可以详细描述双方的权利义务,又可以作为呈堂证供。有些人不是不知道书面合同的重要性,但是往往对某方面有顾忌。例如,熟人之间怕伤感情不签合同;不签合同可以省钱而不签合同。结果到头来吃亏的是自己。其实只有心里有鬼的人才不敢签合同,生怕白纸黑字、铁证如山。

  格式条款篇

  案例链接:“备注”,你看清了吗?警惕格式条款中的陷阱
  张小姐在A中介公司看中一套二手房,比较满意,遂由该公司服务人员带领看房。看房之前应服务人员的要求签署了一份看房单。张小姐没有仔细看清房单上的内容就签了名,事后也没有将此事放在心上。看房后张小姐虽对房屋情况比较满意,但由于房价较高,又不肯降价,所以没有谈成。不久,张小姐又在另一家房屋置换公司看到了这套二手房,经讨价还价后,张小姐顺利买下了该房。可是没多久,张小姐就收到了A公司委托律师发来的律师函,以张小姐私下与房主进行交易为由,要张小姐根据“约定”支付双倍的佣金。张小姐顿时傻了眼,原来在她签的看房单上,有一行字体细小的“备注”,内容就是律师函中所谓的“约定”。
  读解:合同是写满权利义务的凭证,非同儿戏。对合同条款的漫不经心就是对自己的不负责任。失之毫厘,谬以千里。当合同文本越来越厚、字体越来越小时,千万不能放松警惕!很有可能对方就利用这点给人设陷阱。不要随便在厚厚的合同上签字。如果自己没有时间细看合同,可请教专业人士。遇到格式条款的一定要求提供条款方进行解释,这样才能有效地保护自己的权益。
  ■小贴士:格式条款及其无效情况。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第39条和40条规定,对具备“免除自己的责任”、“加重对方责任”和“排除对方主要权利”三种情形的格式条款认定为无效。
 
   
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