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售后公房产权谁有权确认
点击量:5890 发布时间:2009/5/30 15:42:00
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售后公房产权谁有权确认
[ 录入者:笛声悠扬 | 时间:2007-04-23 09:36:31 | 浏览:5795次 | 来源: | 作者:张黔林律师 ]
                        代 理 词

审判员:
  本律师受上海市凌云永然律师事务所指派并受王伟委托,在原告王红诉被告王涛房屋权属一案中担任被告王涛的一审代理人。现提出代理意见如下:


一、 原告并不是系争房屋的同住人,因而不能确认为系争房屋的产权共有人


1、原告不符合法规对“同住人”的定义
根据《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》的规定,同住人是指“在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。

因此成为“同住人”的条件是“实际居住一年”和“本市无其他住房或者虽有住房但居住困难”两个条件。


就本案而言,原告从未在系争房屋居住过,原告现与其夫拥有两套房屋,居住并不困难,并不符合《意见(二)》中对“同住人”的定义,因此原告不是同住人。


2、原告的户口系空挂户口
原告早于1993年1月出嫁后就居住在婆家,其户口又于2005年2月迁出,在此期间虽其户口在系争房屋内,但该户口只是空挂户口。


根据上海高院的有关规定,非同住人不具有要求确认为售后公房产权人的资格。因此,由于原告不是“同住人”,不应确认为系争房屋的产权共有人。


综上,由于原告不是系争房屋的同住人,且户口早已迁出,根据上海高院的规定,不应当确认为产权共有人。

二、原告虽是原私房拆迁时的被安置人,但充其量仅可对公房居住,不能据此享有产权


  1992年拆迁时原告虽是被安置人,但由于还的是公房,因此原告充其量只能对原公房享有居住权,而不能据此享有产权,居住权和产权不是一回事。


  上海高院《民事法律问答》2003年第一期(2003年4月20日)问题6在回答未成年同住人是否应确认为售后房的产权共有人时,认为根据上海的规定,“购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人”,“由于未成年同住人不具备购房资格,所以不能确认为售后公房的产权共有人”。

在这里上海高院认为确认为售后公房产权共有人的前提是应当具备购房资格。因此,尽管未成年同住人对公房享有居住权,但由于没有购房资格,所以仍然不能成为售后公房的产权共有人。


  同样的道理,本案中,原房屋拆迁后原告作为被安置人,可以在公房内居住,但这和产权是两回事。《房屋拆迁安置协议》至多能说明原告原居住的房屋由于拆迁,因此其可以到新房中居住,从而解决其居住问题。而根据规定,原告由于不是同住人,根本不具有购买售后公房的资格,当然更加不能确认为产权共有人。

三、如果原告的诉讼请求得到支持的话,不仅有违双方父母意愿,更有违民法的公平原则


1、本案所涉公房与福利分房的情况不同,其利益不应当由每个家庭成员平均享有


  1992年私房拆迁时,根据当时动拆迁法规,可以拆私还公(2001年新的动拆迁法规修改时,只能拆私还私或者货币补偿,不能再以公房补偿),因此,从本案所涉公房的权利来源和性质来看,系争房屋是对原私房的权利调换(这和其他以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用的情况是不同的。)


因此,不管这种权利调换是以货币、产权或者其他形式,主要考虑的是对原私房所有人丧失房屋这一事实的补偿,这是基于拆迁人的义务,而非基于被安置人的权利。所以,不能将财产权利与户口挂上钩,而应当充分考虑到原私房所有人即双方父母的权利。

2 、原告从未对系争房屋的取得做出过贡献
系争房屋是对双方父母所建的私房拆迁而得, 而原私房也是双方父母在1982年花尽毕生积蓄而建 ,此时原被告尚年幼,均不可能做出任何贡献。如果原告主张成立,则不符合权利义务对等的民法原理。

3、被告购买房屋的行为从本质上来说,是双方父母对自己财产的处分,这种处分应当得到尊重。


由于原告出嫁多年,根据当地的习俗双方父母的养老责任将由儿子承担,这是符合当事人意愿和传统道德的。由于被告将承担较多的赡养责任,双方父母决定把原私房拆迁所得的系争房屋由被告取得,这种意愿理应得到尊重。


假设原告主张成立,那双方父母将不能按照自己的意愿对来自私房的房屋进行自由的处分。反而,如果不响应政府号召进行拆迁,他们倒能按自己意愿自由处分原私房。这也就意味着,原告通过拆迁取得了本属于他人的财产权利,哪怕这种取得不符合权利人本意。这同样有违公平原则,而且与政策不符。难道司法机关想传达给其他被拆迁人这样一个信息:拆迁之后你们的财产所有权将是不完整的,因为会有其他人会通过拆迁的方式成为你们财产的新的所有人?

四、原告的诉讼请求也超过了诉讼时效
被告于2000年就购买了房屋,至今已长达七年。原告称自己一直不知道被告买房的事情,这项主张应由原告举证。其实,由于双方一直都有来往,而购房一事始终由双方父母办理,所以原告应当早就知道此事,因此原告的诉讼请求超过了时效。

综上所述,原告出嫁多年,户口早已迁出,且根据现有法规,原告不是同住人,因此不符合确认为售后公房产权共有人。原告虽是当初拆迁时的被安置人,但不能据此要求确权,其诉讼请求没有法律依据,故而请求判令驳回。

                      被告代理人:
                    上海市凌云永然律师事务所:
                    张黔林   律师
                    2007年2月26日



                      补充代理意见  

审判员:
  关于王红诉王涛房屋权属纠纷一案,本代理人再补充代理意见如下:


一、同住人肯定享有居住权,但有居住权的未必就是同住人。


“同住人”虽享有公房的居住权,但是,享有公房居住权的却未必都是“同住人”。居住权的来源比较广泛,可以因结婚、签订租赁合同、出生等方式取得,也能通过拆迁安置的方式取得,居住权也能因离婚或买房而丧失。

按照《上海市租赁条例》及市房地局相关意见中所界定的“同住人”概念,同住人必须符合“连续居住超过一年”“本市他处无住房或住房困难”等条件。


可见,有居住权的未必就是同住人,而同住人是确认售后公房产权的前提条件。


2、驳回原告的起诉并不影响到其居住权
如果原告日后在他处买了房,其在公房的居住权也会丧失,如果原告自己没买房甚至离了婚,其也可以回到嫁家居住,从而实现其居住权。


所以,原告因拆迁而被安置,其获得的仅是居住权,而不是售后公房的产权。由于原告并非同住人,根本不具备确权的条件。故而其诉讼请求缺乏法律依据。
 
   
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